Aski Tatbikat Projesi

Tatbikat Projeleri uygulama projeleri, kanalizasyon(pissu) yağmur suyu ve içme suyu altyapı ve üst yapı imalatlarının ilk aşamasıdır. Özellikle Ankara Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisindeki birden çok blok yada villadan oluşan ada/parseller için bu projeler olmaksızın altyapı imalatına başlanamaz. Söz konusu projeler vaziyet planı ve sıhhi tesisat projeleri ışığında ASKİ Proje hazırlama esasları şartnamesi ve mühendislik hesaplarına uygun olarak en ekonomik maliyetlerle çözülmeye çalışılmaktadır.

  • İçme suyu tatbikat projesi
  • İshale Hattı Tatbikat projesi
  • Pissu Tatbikat Projesi
  • Yağmursuyu Tatbikat Projesi
  • Kanalizasyon Tatbikat projesi
  • Alt yapı tatbikat projeleri
  • Tatbikat Uygulama Projeleri

Tatbikat Uygulama Projesi Nedir

Tatbikat, diğer ismiyle uygulama projesi proje çalışmasının son aşamasıdır. Dolayısıyla uygulama projesinde, inşa edilecek yapı veya alt yapı( Atıksu – Kanalizasyon – yağmursuyu – içme suyu – ishale hattı ) ile ilgili her türlü ayrıntının, uygulama projesine işlenmesi gerekmektedir. Yazılan her rakam ve çizilen her çizgi kesinlik ifade eder. Bu aşamada, yapı yada alt yapı ile ilgili beklentilerin eksik ya da yanlış anlamaya olanak vermeyecek şekilde projeye yansıtılmış olması, imalatın denetlenmesine olanak sağlamakta ve işin tarafları arasında çıkabilecek anlaşmazlıkları en aza indirmektedir. Uygulama projesi, resmi işlemlerde ruhsat projesi olarak işlem görür. Bu projelerin ölçeği 1:50 olur. Bazen büyük projelerin uygulama projesi 1:100 de olabilir. Uygulama projesinde yer alan paftaların aşağıdaki gibi özetlemek mümkündür.

1. Tatbikat Durum (Vaziyet) Planı :
Yapının yada alt yapının arsa içindeki durumu ve arsa çevre ile ilişkisi hakkında genel bilgi vermek amacıyla çizilen plandır. Durum planında şu hususlar belirtilir.

  1. 1. Yapı kitlesi, plan görünüşü veya perspektif olarak çizilir iç  ayrıntı gösterilmez ve kitle istenirse taranır.
  2. 2. Yapı giriş yeri, arsa içindeki giriş yolu, garaj yolu, diğer gezinti yolları gösterilir.
  3. 3. Garaj, bahçıvan veya kapıcı evi, kömürlük gibi tamamlayıcı yapılar varsa çizilir.
  4. 4. Kuyu, sarnıç, fosseptik çukuru gibi yer altı yapıları, arsada mevcut olan ağaçlar gösterilir.
  5. 5. Arsa köşeleri ve gerekli diğer yerlerin kotların (nivoları) kabul edilen sıfır kotuna göre kotlandırılır.
  6. 6. Yapı birden çok bloklar halinde ise her yapı bloğunun ismi veya işareti kendi bloğu üzerinde veya yanına yazılır.
  7. 7. Arsanın parsel numarası, komşu parsel numaralarıyla beraber gösterilir.
  8. 8. Yapının komşu arsalara ve yola olan ölçüsü, yapının kitle ölçüsü, arsa dışındaki yolun adı ve genişliği yazılır.
  9. 9. Komşu yapılar kendi arsalarında gösterilip, kaç katı oldukları belirtilir.
  10. 10. Yapı kitlesi üzerinde kesit yerleri gösterilip, plan dışında kalmak üzere iki kesiti çizilir. Kesitlerde yapı katlarının ve arazi ile kesiştiği yerlerin kotları yazılır.
  11. 11. Yapının kuzey yönü işaretlenir.
  12. 12. Çizim ile gösterilenlerden başka, vaziyet planında, paftanın uygun yerine yapılacak tablolar yardımıyla yapı ile ilgili (kat alanı, yapı toplam alanı, yapı cinsi, yapı bedeli, meslek odalarınca istenen bilgiler, yapı kadastro kayıtları vb.) bilgiler verilir.

Durum planı ölçeği genellikle 1:500 olur. Ancak proje büyüklüğüne göre 1:1000, 1:2000 ölçeklide olabilir.

2. Kaba Yapı Paftaları :

Tatbikat Uygulama Projeleri kaba yapı paftaları Bu çizimler, kat planları, görünüşler ve kesitlerden oluşmaktadır. Genellikle 1/50 ölçeğinde çizilmektedir.
Kat planlarında, binanın farklı olan her katının planı çizilerek, iç mekanlarının boyutları, kullanım amaçları, kapı ve pencerelerinin yeri ve  ölçüleri, duvar kalınlıkları, zemin kodları, tesisat ve malzemelerin yeri ve bağımsız bölüm kodları verilmektedir.
Binanın tüm cephelerinin görünüşleri çizilerek, her görünüşte, cephe kaplamasının çeşidi, kapı ve pencere doğramalarının şekli, pencere kanatlarının açılış yönü belirtilmektedir.
Birisi merdivenlerden geçmek koşuluyla en az iki düşey kesit çizilerek, yapının taşıyıcı sistemi, döşeme ve kat yükseklikleri, kapı, pencere, lento yükseklikleri, kaba ve ince yapı kodları, yalıtım, ön görülen elemanlarda yalıtımın türü, merdiven elemanları ve gerekli ölçüleri ayrıntılı olarak verilmektedir.

3. Sistem Kesiti:

Tatbikat Uygulama Projeleri Sistem kesiti, kaba yapıdan detaya geçiş paftasıdır. Genellikle 1/25 ölçeğinde çizilen sistem kesiti, binanın temelinden çatısına kadar taşıyıcı elemanların teşkilini ve bunların tamamlayıcı yapı elemanları ile birleşim noktaları ön plana çıkarmak bakımından oldukça yararlı bir proje bölümüdür. Gerekli görülmesi halinde birden fazla sayıda sistem kesiti çizilmektedir. Sistem kesiti üzerinde, daha ayrıntılı açıklanması gereken yerler işaretlenip ilgili detayın bulunduğu paftanın kodu yazılarak iki pafta arasında bilgi akışı sağlanmaktadır.

4. Tatbikat Yer (Mahal) Listesi:
Planda (numaralanan) hacimlerin döşeme, duvar, tavan, kapı, pencere, merdiven gibi elemanların hangi malzeme ile yapılacağı ve/veya kaplanacağının açıklandığı listedir. Projenin diğer aşamalarında yeterince açıklanmayan hususlar bu listede toplu olarak verilmekte, böylece binanın, ince yapı elemanlarının teşkili konusunda mimarın öngörüleri belirtilmiş olmaktadır. Yer listesinde, ince yapı elemanlarının imalatı ile ilgili detayların verdiği pafta numarası da verilerek iki pafta arasında organik bağ sağlanmış olmaktadır. Örneğin, yer listesinde, son kat tavan döşemesi tanımlanırken “döşeme bet + ısı ve su yalıtımı” denilmişse, bu açıklamanın sonunda, yalıtım detayının pafta numarası (D.P. No: …..) şeklinde açıklanmaktadır.

5. Tatbikat Detaylar:
Detay çizimlerinde, daha önceki paftalarda yeterince açıklanamayan yapı elemanı ve bileşenlerin teşkilinde kullanılan üretim teknolojisi ve malzeme niteliği tanımlanmaktadır. Bir bina projesinde hangi detayların çizileceği, yapının özelliğine ve konfor düzeyine göre değişmektedir. Ancak sıradan bir bina projesinde bile, kapı ve pencere doğramaları, döşeme, duvar ve tavan kaplamaları, küpeşte ve korkuluk teşkili, döşeme, duvar ve çatıda uygulanacak her türlü yalıtım ile ilgili detaylar yer almaktadır. Detay ölçeği 1/25, 1/20, 1/10, 1/5, ½ veya 1/1 olabilmektedir.

Örneğin, kapı ve pencerelerin görünüş ve yeterli sayıda kesiti 1/20 çizildikten sonra, kesitler üzerinde işaretlenen nokta detaylar ½ veya 1/1 ölçeğinde çizilmektedir.
Detay çizimleri, uygulama aşamasında yararlanabilecek son müracaat belgeleri olduğundan, detaylarda açıklanmamış ya da tereddüte neden olacak hususların kalmaması gerekmektedir. Ayrıca, detay çizimlerinde, yapılacak imalatta kullanılması ön görülen malzeme ve işçilikler ile ilgili kapsamlı tanımlar yapmak yerine, söz konusu açıklamanın yapıldığı teknik şartnameye atıfta bulunmak hem pratik hem de proje ile teknik şartname arasında organik bağın kurulmasına olanak sağlamaktadır.

Ankara Enerji Nakil Hattı Kamulaştırma Yapan Firmalar

Ankara Genelinde tedaş kamulaştırma dosyalarınız tarafımızca hazırlanmaktadır.

Kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların, kaynakların ve irtifak haklarının bedeli peşin veya bazı hallerde taksitle ödenmek kaydıyla belirli esas ve usuller çerçevesinde anlaşarak ya da zorla alınmasına kamulaştırma (istimlak) denilmektedir.

Anayasanın 46 ncı maddesinde; “Devlet ve k​amu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmazların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.” hükmüne yer verilmiş, müteakip fıkralarında da hangi hallerde ve ne şekilde taksitlendirme yapılabileceği belirtilmiştir. Kamulaştırma işlemleri ile ilgili ayrıntılı hükümler 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda yer almaktadır.

2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3. maddesinde “İdareler, Kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; Bedellerini nakden ve peşin olarak veya aşağıda belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler” denilmekte ve izleyen fıkrada bu haller belirtilmektedir.

Bu yasal düzenlemeler doğrultusunda Kamulaştırma; kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek karşılığının peşin ödenmesi şartıyla bir taşınmaz malın malikinin rızasına bakılmaksızın zorla alınarak kamu mülkiyetine geçirilmesidir.

Tanımdan anlaşılacağı gibi;

  • Kamulaştırmada kamu yararı olması,
  • Kamulaştırmada bedelinin peşin ödenmesi
  • Kamulaştırmada mal sahibinin rızası aranılmaması,

unsurları mevcuttur.

Kamulaştırmada satın almadan farklı olarak kamulaştırılacak taşınmaz mal malikinin rızası aranmaz. Yani kamulaştırmada Devlet kamu yararı için cebren taşınmaz mal edinmektedir.

Ancak kamulaştırma işleminin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa uygun şekilde yapılması gerekir. Kamulaştırılacak taşınmaz malın sahibi, zilyedi ve diğer ilgililer kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda ve takdir olunan bedeller ile maddi hatalara karşı da adli yargıda dava açabilirler.

İdare de takdir olunan bedel ile maddi hatalara karşı taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesinde dava açabilir.​

Arsa Karşılığında alınan gayrimenkuller değer artış vergisine tabi tutulur mu?

Müteahhit ile yapılan anlaşma sonucunda kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin dairelerin elden çıkarılması durumunda değer artış kazancı vergisi ödenir mi? İşte Gelir Vergisi Sirküleri 76’da yer alan esaslar…

Arsa karşılığında alınan gayrimenkuller değer artış vergisine tabi tutulur mu?

Gelir vergisi kanunu gereğince, gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde değer artış kazancı vergisi ödeniyor. Bu vergiyi iktisap tarihinden itibaren 5 sene içerisinde taşınmaz malının satışını yapanlar ödüyor.

Peki müteahhit ile yapılan anlaşma sonucunda kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin elden çıkarılması durumunda değer artış kazancı vergisi ödenir mi?

Konu ile ilgili bilgiler 25 Mart 2011 tarihinde Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanan “Gayrimenkullerin Elden Çıkarılması Halinde, Değer Artışı Kazancının Hesaplanmasında, İktisap Tarihi Olarak Hangi Tarihin Esas Alınacağına İlişkin Açıklamalar” kapsamında yer alıyor.

Gelir Vergisi Sirkülere göre; Arsa karşılığında alınan gayrimenkullerin değer artış vergisi hususunda arsaya nasıl sahip olunduğu önem teşkil ediyor.

Kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınıyor ve vergiye tabi tutuluyor.

Buna karşın gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmiyor. Konu ile ilgili sirküler aşağıda yer alıyor:

Gayrimenkullerin Elden Çıkarılması Halinde, Değer Artışı Kazancının Hesaplanmasında, İktisap Tarihi Olarak Hangi Tarihin Esas Alınacağına İlişkin Açıklamalar.

Tarih 25/03/2011

Sayı  GVK-76/2011-2 Değer Artışı Kazancı

Kapsam

T.C.

MALİYE BAKANLIĞI

Gelir İdaresi Başkanlığı

Gelir Vergisi Sirküleri/76

Konusu:Gayrimenkullerin Elden Çıkarılması Halinde, Değer Artışı Kazancının Hesaplanmasında, İktisap Tarihi Olarak Hangi Tarihin Esas Alınacağına İlişkin Açıklamalar.

Tarihi:25/03/2011

Sayısı:GVK-76/2011-2  Değer Artışı Kazancı

İlgili olduğu maddeler:Gelir Vergisi Kanunu  Mük. Madde 80 – Mük. Madde 81

İlgili olduğu kazanç türleri:Değer Artışı Kazancı

1. Giriş

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal ve hakların iktisap tarihinden başlayarak belli süre sonra elden çıkarılması durumunda, iktisap tarihinin belirlenmesine ilişkin açıklamalar bu sirkülerin konusunu oluşturmaktadır.

2. Konu ile İlgili Mevzuat

Gelir Vergisi Kanununun “Değer artışı kazançları” başlıklı Mükerrer 80 inci maddesinde, “Aşağıda yazılı mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazançlarıdır.

6-İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)

Bu maddede geçen “elden çıkarma” deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi, takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç,  6.000 Yeni Türk Lirası (2011 takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere 8.000 TL) gelir vergisinden müstesnadır.”

“Safi değer artışı” başlıklı Mükerrer 81 inci maddesinde de “Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.

Maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının % 10 veya üzerinde olması şarttır.” [1]

hükmü yer almıştır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesinde ise  “Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı,  cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.”  hükmüne yer verilmiştir.

3. Gayrimenkuller

Gelir Vergisi Kanununun Mükerrer 80 inci maddesinin birinci fıkrasının (6) numaralı bendinde belirtilen ve aynı Kanunun 70 inci maddesinin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı olan mal ve haklar şunlardır:

“1. Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

2. Voli mahalleri ve dalyanlar;

4. Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar;

7. Gemi ve gemi payları (Motorlu olup olmadıklarına ve tonilatolarına bakılmaz) ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları”

Yukarıdaki hükümde yer alan ve değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilen malların büyük çoğunluğunun gayrimenkul (taşınmaz) nitelikli olduğu görülmektedir.

Gayrimenkuller, Türk Medeni Kanununda “Taşınmaz” olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır.

Bunlar Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesinde;

Arazi,

Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,

Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

olarak sayılmıştır.

4. Gayrimenkullerde İktisap Tarihinin Belirlenmesi

Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi uyarınca, tapuya tescille olmaktadır. Buna göre, kat karşılığı müteahhide veya kooperatiflere verilen arsa karşılığında alınan gayrimenkuller dahil, iktisap edilen gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarih esas alınacaktır.

Ancak, gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden önce sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı bazı özel haller de iktisap tarihi olarak tapuya tescil tarihi yerine fiilen kullanıma bırakılma tarihinin kabul edilmesi gerekir.

Bu çerçevede, konut yapı kooperatifleri, Toplu Konut İdaresi veya diğer kişilerden gayrimenkulü fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alanların, söz konusu gayrimenkulleri fiilen kullandıklarını; tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle tevsik etmeleri halinde değer artışı kazancının tespiti yönünden fiilen kullanıma başladıkları tarih iktisap tarihi olarak kabul edilecektir.

Gayrimenkulün ihale veya icra yoluyla alındığı durumlarda da fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alındığının yukarıda sözü edilen belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, tapu tescil işlemi olmasa dahi fiilen kullanıma bırakıldığı tarihin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.

Örnek 1:

Bay (A),  kooperatif üyeliği karşılığında iktisap ettiği gayrimenkulüne, 20.04.2009 tarihinde su, elektrik ve telefon bağlattırarak, bu tarihten itibaren fiilen kullanmaya başlamış ve bu durumu ilgili kurumlardan aldığı belgeler ile ispatlamıştır. Bu gayrimenkulün, Bay (A) adına tapu tescili, 21.11.2010 tarihinde yapılmıştır.

Buna göre, değer artışı kazancının tespiti açısından, beş yıllık sürenin hesabında, gayrimenkulün fiilen kullanılmaya başlandığı 20.04.2009 tarihinin iktisap tarihi olarak esas alınması gerekir.

Örnek 2:

Bayan (B), Toplu Konut İdaresinden bir daire satın almıştır. Daire tespiti için 05.10.2007 tarihinde noterde kura çekimi yapılmış, 21.11.2008 tarihinde de yapı kullanım izin belgesi alınmış, ancak dairelerin tapuya tescil işlemi, Toplu Konut İdaresine yapılan ödemelerin tamamlanmasından sonra 08.08.2010 tarihinde yapılmıştır.

Buna göre, değer artışı kazancının tespiti açısından,  beş yıllık sürenin hesabında, gayrimenkulün yapı kullanma izin belgesinin alındığı 21.11.2008 tarihin esas alınması gerekir.

Örnek 3:

Bay (C), sahibi bulunduğu gayrimenkulün,

-Kat irtifakı tapusunu 03.03.2009 tarihinde,

-Kat mülkiyeti tapusunu ise 06.12.2010 tarihinde

almıştır.

Bu durumda,  iktisap tarihi olarak kat irtifakı tapusunun alındığı 03.03.2009 tarihinin esas alınması gerekir.

Örnek 4: 

Bay (S), 05.08.2002 tarihinde “satış vaadi sözleşmesi” ile almış olduğu araziyi 11.11.2009 tarihinde tapuya tescil ettirmiştir.

Söz konusu arazinin iktisap tarihi olarak,  tapuya tescil edildiği 11.11.2009 tarihinin esas alınması gerekir.

5. Cins Tashihi Yapılan Gayrimenkuller ile Kat Karşılığı Olarak Müteahhit veya Konut Yapı Kooperatiflerinden Alınan Gayrimenkullerin Satılması Halinde İktisap Tarihinin Belirlenmesi

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 16.03.2010 gün ve 2010/4-1697 No.lu Genelgesinde, cins değişikliği (cins tashihi), bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa,  arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmıştır.

Arazi vasfında iktisap edilen gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutularak satılması halinde iktisap tarihi olarak arazinin iktisap edildiği tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekir.

Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkullerin tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihinin iktisap tarihi olarak kabul edilmesi gerekir.

Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.

Örnek 5:

Bayan (F)’nin, 05.08.1999 tarihinde satın aldığı arsayı, 23.01.2005 tarihinde kat karşılığı olarak müteahhide vererek almış olduğu gayrimenkuller, 25.04.2007 tarihinde tapuya tescil edilmiştir.

Kat karşılığı alınan gayrimenkuller yeni bir iktisap olarak kabul edilecek ve değer artışı kazancının tespitinde gayrimenkullerin tapuya tescil edildiği 25.04.2007 tarihi esas alınacaktır. Fiilen kullanımın tapu tescilinden önce gerçekleşmesi halinde ise bu tarihin esas alınacağı tabiidir.

Örnek 6:

Bayan (E) tarafından 25.10.1992 tarihinde satın alınan ve tapuya arazi olarak tescil edilen gayrimenkulün belediyece ifraz işlemi sonucu, 27.07.2008 tarihinde cins tashihi gerçekleştirilerek tapuya arsa olarak tescili yapılmıştır.

Değer artışı kazancının tespiti açısından, söz konusu değişikliğin (cins tashihi) yapıldığı 27.07.2008 tarihinin esas alınması gerekir.

Örnek 7:

Bay (B)’ye veraset yoluyla intikal eden iki katlı ahşap bina, yıkılıp yerine yeni bir bina yapması ve bu yeni binadan kendisine iki adet daire verilmesi karşılığında, müteahhide verilmiştir. Bay (B), müteahhitten kat karşılığı aldığı iki adet daireyi teslim aldığı yıl içinde satmıştır.

İvazsız olarak (veraset yoluyla) iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde, “ivazsız iktisap edilme” niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir de değer artışı kazancına tabii olmayacaktır.

Kalecik Yenice Mahallesi Tescil Dosyası Hazırlama İşi

Kalecik Yenice Mahallesi Tescil Dosyası Hazırlama İşi yapılarak vatandaşa teslim edilmiştir.

 

Mamak Yunus Market Röleve(Rölöve) Alım İşi

Mamak Yunus Market Röleve Alım İşi tamamlanmıştır.

Doğal veya doğal olmayan nedenlerle kültürel mirasın zarar görmesinden sonra onun aslına benzer şekilde yeniden onarılması ve restore edilebilmesi için taşınmazın bir arşivinin olması yani rölöve çalışmasının yapılmış olması gerekir.Rölöve sözcük anlamı olarak yapı veya yapı gruplarının mevcut durumunun rapor ve/veya ölçekli çizimlerle anlatımıdır.

Teknik anlamda ise rölöve, bir yapının kent dokusunun veya arkeolojik kalıntının yakından incelenmesi, belgelenmesi, mimarlık tarihi açısından değerlendirilmesi ve restorasyon projeleri hazırlanabilmesi için binanın iç ve dış mimarisine, özgün dekorasyonuna ve taşıyıcı sistemi ile yapı malzemelerine ait mevcut durumunun ölçekli çizimlerle anlatımıdır.

Var olan bir yapının bütün boyutlarını ölçerek plan, kesit ve görünüşünü yeniden çıkarma işidir.

Röleve nedir?

Rölöve, bir yapının, kent dokusunun veya arkeolojik kalıntının yakından incelenmesi, belgelenmesi, mimarlık tarihi açısından değerlendirilmesi ve restorasyon projeleri hazırlanabilmesi için binanın iç ve dış mimarisine, özgün dekorasyonuna ve taşıyıcı sistemi ile yapı malzemelerine ait mevcut durumunun ölçekli çizimlerle anlatımıdır.

Rölöveler yapıyı ve konstrüksüyonu tam olarak anlatacak şekilde plan, kesit ve görünüşleri kapsamalıdır. Yapıya ait iç ve dış fotoğraflar, çekildikleri yer ve yönleri plan üzerine işaretlenir. Rölövelerde malzeme türleri ve mimari bileşenlerin korunma durumları açıklamalarla belirtilir. Bezemelerle ilgili fotoğraf ve ayrıntılı çizimler dosyada yer alır.

Kesin projesi bulunmayıp sözleşme ve eki şartnameler gereğince tiplere ve tanımlara göre yapılması zorunlu bulunan düzeltme, imalat, tesisat, inşaat’a ait şekil, kroki ve her türlü ölçümlerdir.

Röleve için hangi kaynaklardan yararlanılır?

Tarih kitaplarından, arşiv belgelerinden, özel monografilerden ve gözlemlerden yararlanılarak derlenen bilgiler ışığında tarihi yapının dokusunun daha iyi kavranıp anlaşılması mümkün olur. Binanın daha önce yapılmış rölöveleri, eski fotoğrafları, yöreyle ilgili hava fotoğrafları, haritalar, kent planları, gravürler, yapıyla ilgili vakfiye ve vakfa ait gelir gider kayıt defterleri, onarım keşifleri veya onarım harcamalarının kaydedildiği defterler, gezginlerin notlarında yer alan gözlemler de sağladıkları bilgilerle bazı karmaşık noktaların çözümlenebilmesine olanak sağlarlar. Bozulma süreçlerinin ve malzemelerin incelenmesi sonrasında derlenen bilgilerle yapılacak restorasyonu yönlendirecek temel veriler derlenmiş olur.

Bu bilgiler ışığında onarım olasılıkları tartışılır ve çabalar binalar mümkün olduğu kadar yıkılmadan ve en az müdahaleyle koruma ilkesine uygun öneri geliştirme üzerinde yoğunlaşır.

Röleve hangi ölçek çizimlerle yapılır?

Rölövenin yapılış amacı onun çizim tekniğini, çalışma ölçeğini etkiler. Bir sokak üzerinde yer alan binaların genel görünümünü, plan ve kütle özelliklerini anlatacak bir rölövenin 1/200 ölçekli olması yeterlidir. 1/100 ölçekteki bir rölöve çalışması yeniden kullanım projeleri için uygun olabilir. Restorasyona yönelik rölöveler ise 1/50 ölçekli olur ve 1/20 ve daha büyük ölçekli plan, kesit ve görünüşlerle desteklenir.

Analitik röleve nedir?

Analitik röleve hasar analizi, malzeme analizi ve müdahale dönem analizi her biri ayrı paftalarda ayrı olarak hazırlanır. Ölçekli yalnız ölçü kot olmaz. Bunları renkli lejantlarla da yapılabilir. Sembollerle de yapılabilir.

Restorasyon nedir?

Restorasyon; Mimari eserin veya  bir sanat eserinin(tablo veya heykel gibi) zaman içinde zarar görmüş bozulmuş kısımlarını, o eserin sanat değerine ve eski şekline zarar vermeden geçmiş belgelere dayanarak yapılan onarımıdır. Dört aşama ile doğru restorasyon yapılır.

1-Röleve projesi

2-Restitüsyon projesi

3-Restorasyon projesi

4-Uygulama

Röleve projesi nasıl hazırlanır?

Doğru restorasyon uygulaması yapmak için röleve aşaması çok önemlidir. Yapının mevcut durumunun çok iyi incelenmesi gerekir.Düzgün ve ayrıntılı çizilen rölevede restitüsyon projesiiçin gerekli pek çok ayrıntı bulunabilir.

İlk aşamada yapıda her yönden(cepheler) fotoğraf çekilmelidir.Yapı içindeki fotoğraf çekme işlemi çok detaylı olmalıdır (Tavanlar zeminler kapılar pencereler tek tek ayrıntılı olarak çekilmelidir).

Alınan ölçüler ve fotoğraflar eşliğinde yapının konstrüksüyonunu tam olarak anlatacak şekilde planlarlar (mimari,tavan ve döşeme) ve kesitler çizilmelidir. Güncel durum ölçekli olarak anlatılmalıdır.

Yapıya ait iç mekan ve dış cephe fotoğraflarının, çekildikleri yer ve yönleri planlar üzerinde işaretlenmelidir.Yapının fotoğraf albümü ,planlar üzerindeki işaretleri anlatacak şekilde hazırlanmalıdır.

Yapı cephelerinde bulunan söveler bezemeler,yapı içindeki korkuluklar tavan süslemeleriçini detayları ayrıntılı çizimler ile belirtilerek proje paftasının sonunda yer almalıdır.

Rölövenin yapılış amacı onun çizim tekniğini, çalışma ölçeğini etkiler. Bir sokak üzerinde yer alan binaların genel görünümünü, plan ve kütle özelliklerini anlatacak bir rölövenin 1/200 ölçekli olması yeterlidir. 1/100 ölçekteki bir rölöve çalışması yeniden kullanım projeleri için uygun olabilir. Restorasyona yönelik rölöveler ise 1/50 ölçekli olur ve 1/20 ve daha büyük ölçekli plan, kesit ve görünüşlerle desteklenir.

Restitüsyon Nedir? Restitüsyon projesi nasıl hazırlanır?

Restitüsyon yapının özgün halini ve yapıya sonradan yapılan müdahaleleri anlatır. Arşiv kayıtlarından,eski sigorta planlarından ve eski haritalardan yapının tarihçesi ve temel bilgilerine ulaşılabilir.Bu araştırmalar gereklidir.Yapının tarihsel gelişimine bu araştırmalar ile ulaşılır.

Restitüsyon projelerine başlamadan önce yapı sonradan ilave edilmiş eklentiler temizlenmelidir.Örneğin yapının tavanlarına sonradan ilave edilen alçıpan ve benzeri malzemeler söküldüğünde yapıya geçmişte yapılan onarımların izleri görülebilir.

Restitüsyon projesini hazırlarken, yapı üzerindeki izlerden korunmuş kısımlardan benzer yapılardan yararlanılarak yıkılmış, boyutu değiştirilmiş veya içi doldurulmuş açıklıkların pencere veya kapıların çizimlerle yeniden eski düzeninde ifade edilmesi mümkün olur.İncelenen bina birden fazla onarım geçirmişse bu evrelere ait izler veriler değerlendirilerek ilk tasarımı ve onu izleyen dönemleri belirlenir.

Bu dönemler;

1. Dönem restitüsyonu,

2. Dönem restitüsyonu şeklinde adlandırılabilir.

Tüm bu bilgiler toparlanarak restitüsyon projelerine başlanır.

Restorasyon nedir?Restorasyon projesi nasıl hazırlanır?

Restorasyon yukarıda da belirtildiği gibi eserin özgün haline mümkün olduğu kadar sadık kalarak yapılan uygulamadır.Mimari restorasyon projeleri hazırlamak için güncel röleve ve restitüsyonprojelerinden faydalanılır.Restorasyon projelerinde mümkün olduğu kadar restitüsyon projelerine sadık kalınmalıdır.

Uygulama

Hazırlanan restorasyon projeleri verileri doğrultusunda uygulamaya başlanır.

Analitik rölöve çıkarma yöntemleri nelerdir?

Rölöve çıkarmanın bazı yöntemleri ve aşamaları vardır. Düz bir yapının rölövesini çıkarmakla bezemeli antik bir yapının rölövesini çıkarmak arasında zorluk ve teknik bakımdan oldukça farklılıklar görülür. Ölçümleme, kroki çizimi, belgeleme ve ayrıntı krokisi gibi farklı yöntemler kullanılmaktadır.

Günümüz teknolojisinin getirdiği farklı rölöve çıkarma teknikleri de olmakla birlikte çok yaygın değildir. Ayrıca pahalı oldukları için de fazlaca tercih edilmemektedir. Fotogrametri ve lazer tarama bu yöntemlerden ikisidir. Fotogrametri; adından da anlaşılacağı gibi belirli koşullarda alınmış metrik fotoğraflardan ölçme anlamına gelir. Bu çekim koşullarına ve amaçlara bağlı olarak mimari çekimlerde santimetre düzeyinde, makro çekimlerin kullanıldığı endüstriyel vb. uygulamalarda ise santimetreden küçük hassasiyet sağlayabilir. Lazer tarama yöntemi de yakın zamanlarda yaygınlık kazanmış ve fotogrametri gibi uzaktan algılama yöntemlerinden biridir. Bu iş için özel olarak üretilmiş bir cihazdan, belirli bir konumdan yapı üzerine gönderilen lazer ışın kümesinin yardımı ile oldukça hassas ölçüm yapma imkânı sağlar.

Her iki yöntemde de kullanılan cihazlar ve uygulamalar için önemli bir bütçe ayrılması gerekmektedir. Bu nedenle şimdilik geleneksel rölöve yöntemleri kullanılmaktadır.

Ölçü –Ölçülendirme: Yapıların rölövesini çizmek için mutlaka ölçüsünün alınması gerekir, Ölçü rölövenin temelini oluşturur. Krokisi alınmış fakat ölçüleri alınmamış bir yapının rölövesini çizmek mümkün değildir. Ölçülerin kroki üzerine yazılması, kroki üzerine yazılan ölçülerin detaylı, hassas ve anlaşılır olması önemlidir. Gerektiğinde kroki üzerine küçük perspektif detaylar çizerek ölçüleri orada vermek daha doğru olabilir.

Ölçüleri kroki üzerine belirli bir disiplin içinde yazmalıyız. Örneğin bir pencerenin ölçüsünü yazarken yerden pencereye kadar olan mesafe, pencerenin kendi yüksekliği ve pencere üstünden tavana kadar olan mesafe aynı yerde yazılmalıdır. Bu sıralama da tüm krokide aynı olmalı ve mutlaka krokiye not alınmalıdır. Çünkü krokiyi ve ölçümlemeyi biri yaparken rölövenin çizimini bir başkası yapabilir.

Kroki nedir?

Bir yapının ölçülerini almadan önce bize gerekli olan bölgelerin kabaca plan ve görünüşlerini çizeriz ve aldığımız ölçüleri bu çizim üzerine işaretleyerek yazarız. Rölövesi çizilecek bir yapının ölçülerini yazmak için kabaca çizilmiş plan ve görünüşlerine kroki denir. Kroki çizerken bazı noktalara dikkat etmemiz gerekir. Çok odalı bir yapının krokisi yapılacaksa önce genel bir tam plan çizerek, bu plan üzerinde diğer hacimlerin numaralandırılması yapılmalı ve daha sonra her odanın numarası ile oda krokileri ayrı ayrı çizilmelidir.

Belirli bir disiplin ve düzen içinde yapılmayan kroki ve ölçümleme, rölövenin çizimini zorlaştıracak ve bazen yapının bulunduğu yere giderek ölçümleme işini tekrar yapmamızı gerektirecektir.